イエナビ ~欠陥住宅の作り方~

現役ホームインスペクター親子が、住宅建築のリアルな一面を綴っています

カテゴリ:住宅業界情報 > 不動産活用

初期投資が大きいビジネスモデルですから
単に現状の建築コスト・収支を重点においた
安易な提案などは危ないです(>_<)


主な検討事項を挙げると・・

土地特性の把握

法的制限・道路付・土地形状/規模・駅からの距離・周辺環境・利便性


計画地独自の環境など

都市(駅)のポテンシャルの把握

商店街の成熟度・企業/大学の有無・利便性


建築工法の選択

長期使用が可能な工法の選択


総事業費用と収支検討

トータル事業コストと収入バランスの検討


将来に向けた競争力の維持

計画段階での必要検討(間取り、基本品質、構造、設備)・商品価値の維持計画

※間取りの可変性や、変化する設備への対応力が必要


経営体制の検討

一括借り上げシステムの内容(条件や家賃改定の詳細確認が必須)


長期修繕計画の検討

内外装の修繕時期、内容・設備の入れ替えなど


融資条件の検討

土地担保価値の確認・借入期間・金利(固定、変動)・ライフステージの変化


将来の引継ぎ計画

債務継承・資産継承




ざっと、上記のような内容を勘案し
計画を立案していかなくてはなりません。


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賃貸住宅事業が求められる背景には、様々な要因が挙げられます

過去30年の賃貸住宅経営の考え方と
現在、今後の賃貸住宅経営では

社会背景の違いもあり大きく異なります

超高齢化社会の到来
 ⇒年金以外の副収入の必要性


都市型への人口集中
 ⇒都市の共同住宅化

賃貸住宅の需要と供給
 ⇒少量供給から大量供給へ(ニーズの多様化)

産業廃棄物処理の問題
 ⇒建て替えから「建物長期利用」へ

居住性能/住環境への考え方
 ⇒回転率重視から「定着率重視」へ



上記の項目を鑑みると・・・
単に建設をすれば「家賃収入が得られる」時代ではなく

これからは、そこに住みたいという「選ばれる時代」に差し掛かっています。



簡単には「アパート建てて、将来ガッチリ!」


なんてことは言えないことがお分かりになると思います。


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そもそも・・
アパートを建て、収益物件を抱える
ということは


完全に「ビジネス」なわけです。


長い事業期間(30年とかですかね・・)の決断を
見積もりを見てから、そんな早くに印鑑を押すことが
どれだけ間違っているかは、容易に想像できますよね?



建築計画に関しては、様々な調査やシュミレーションを実施しなければ
長期事業計画の立案は難しいはずです。


どのような調査や検討をするかというと・・

まずは、そもそも論ですが
なぜ、土地活用を行うのか?


目的をはっきりさせることが重要です。


例えば・・

収益目的なのか?
それは、長期収益を考えているのか?または短期収益か?

税金対策なのか?
税金も、保有税対策か?相続税か?

権利関係の調整か?
共有不動産を将来的な観点から調整をしたいのか?
などなど・・


スタート地点を見間違うと、後々取り返しがつかないことになります(>_<)


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実際の話ですが・・・


土地を所有している方には結構な営業が頻繁にきますよね(-_-;)
相続税対策のアパート建築もその一つですが

・ある時、「アパート建てませんか?」という営業が訪問
 ↓
・見積もり(と言っても簡単で、あてにならない収支表)と、数枚の図面を提案
 ↓
・契約しませんか???

という流れです(笑)

実際、初めての訪問から、1週間程度で
「印鑑を押して欲しい」
という、目茶苦茶な業者もいます(-_-;)



ちょっと待って下さい!!



その計画・・・本当に大丈夫なんでしょうか?




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相続税対策の動きが活発になってきた背景には
平成27年度の改正も、一つの影響があると思います。

改正前は
基礎控除額が、5,000万円+1,000万円×法定相続人の数
だったのですが

改正後は
基礎控除額が、3,000万円+600万円×法定相続人の数
になりましたので・・

簡単に言えば、これまでより
相続税を納める必要がある人が増えるわけですね。


不動産や建築で有効な節税対策としては
3.000万円の特別控除の特例や、軽減税率特例がありますが
他に110万円以下の贈与やタワーマンションの購入、生命保険といった
様々な方法があります。

※建築や不動産は、価値や取引額が大きいので
この辺りの税務関係は、税理士や会計士に相談することをお勧めします。


その一つに、土地を所有している地主さんに
借り入れを起こして、遺産額を減らし、相続税の節税を!という営業が盛んですね。

要は「借金をして、アパート(収益物件)建てましょう!」ということです。



この点に関しての注意点をいくつかUPしておきます(^^)



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